Если покупатель готов платить за безопасность, он может настоять на том, чтобы нотариусу были предоставлены результаты экспертной оценки участка
Даже в условиях моратория на продажу сельхозземель земельные участки продолжают покупать. И даже обходя «рифы». Один из них - какие именно документы должен предоставить продавец нотариусу для оформления такой сделки - станет предметом нашего рассмотрения. Причем на этом этапе и покупатель способен выявить попытку мошенничества.

Итак, все документы, касающиеся земельного участка, можно поделить на три группы. К первой относятся те бумаги, без которых оформить куплю-продажу нельзя по закону. Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, в обязательном порядке необходимо подавать правоустанавливающий документ. Для земельного участка, находящегося на праве собственности, единственным таким документом может быть согласно Земельному кодексу государственный акт. Для покупателя этот документ также очень важен: он четко указывает на наличие у продавца права собственности, а также в общих чертах характеризует земельный участок.

Инструкция обязывает нотариусов при оформлении договоров отчуждения земельных участков проверять также наличие либо отсутствие отягощений согласно данным Государственного земельного кадастра. На данный момент в соответствии с Временным порядком ведения Государственного реестра земель документом, подтверждающим это, является извлечение из реестра. Получить это извлечение могут (не считая госорганов) лишь владельцы участков, их наследники и уполномоченные ими лица. Для покупателя этот документ гарантирует отсутствие неприятных сюрпризов типа ипотеки, сервитутов и прочих прав третьих лиц на покупаемый участок.

Стоит отметить, что в процессе оформления сделки нотариус самостоятельно заглянет еще и в Единый реестр запретов на отчуждение недвижимого имущества. Кстати, согласно соответствующему положению, извлечение из него может получить любое лицо. То есть покупатель имеет возможность заранее проверить участок на наличие непреодолимых препятствий для покупки.

Еще один необходимый документ – справка о наличии/отсутствии на земельном участке строений. Выдается она местным органом архитектуры. Нужна эта справка для того, чтобы правильно оформить сделку, поскольку для участков под строениями существуют некоторые особенности.

На этом Инструкция и заканчивает перечень необходимых документов. Но стоит обратить внимание на то, не состоит ли продавец в браке. Если состоит, то может возникнуть проблема того, что участок является совместной собственностью супругов, несмотря на то что в госакте значится лишь один из них. Возникает такое право согласно Гражданскому кодексу на имущество, приобретенное во время брака. Исключений из этого правила всего два: не является совместной собственностью имущество, унаследованное одним из супругов либо подаренное ему. То есть если земельный участок у продавца появился во время его нахождения в браке и путем, например, купли-продажи, то необходимо для оформления сделки получить согласие «второй половинки». И тут следует учитывать, что Семейный кодекс устанавливает: для договоров, требующих нотариального заверения, согласие второго из супругов должно также быть заверено нотариусом. Кстати, для покупателя, находящегося в браке, также может понадобиться согласие «второй половинки».

Для удостоверения сделки необходимы четыре документа: государственный акт на право собственности, справка о наличии/отсутствии отягощений участка, справка о наличии/отсутствии строений на участке и согласие всех его совладельцев

Обязательные документы на этом заканчиваются. Однако есть еще ряд документов, наличие которых нотариусами считается необходимым. Их можно отнести ко второй группе.

Прежде всего речь идет о документах, указывающих на оценку земли. В Инструкции об этом ничего нет, кроме того, имеется общее указание Гражданского кодекса на то, что цена договора определяется сторонами. Поэтому и нотариус не должен требовать проведения оценки.

Однако в дело вступает Закон "Об оценке земель", предусматривающий экспертную денежную оценку при осуществлении гражданско-правовых договоров. Формулировка не подразумевает, конечно, обязательности. Тем более несколькими статьями далее содержится список случаев, когда такая оценка обязательна. Продажи земли одним частным лицом другому частному лицу среди них нет. Поэтому вполне можно попытаться обойтись и без нее.

Если покупатель не хочет экономить на собственной безопасности, это требование нотариуса вполне можно поддержать. Грамотно проведенная экспертная оценка будет означать увеличение госпошлины за оформление сделки, однако позволит более надежно подтвердить сумму сделки в случае, если по тем или иным причинам ее придется разорвать.

А вот на требование о предоставлении нормативной оценки можно не особо реагировать. Данный вид оценки используется лишь для определения размера платы за землю. И даже Закон «Об оценке земель» никоим образом не привязывает его к проведению сделок.

ГЛАВНОЕ

В целом при покупке участка покупатель может следовать правилу «много бумаг не бывает». Каждый документ относительно земельного участка, с которым он ознакомится, - это дополнительный шанс избежать участи жертвы мошенничества. Однако это не означает, что покупатель должен поддерживать все до единого требования нотариуса. Для удостоверения сделки необходимы четыре документа: государственный акт на право собственности, справка о наличии/отсутствии отягощений участка, справка о наличии/отсутствии строений на участке и согласие всех совладельцев участка (в том числе и супруга продавца, если участок находится в совместной собственности супругов). Кроме того, если покупатель готов платить за безопасность, он может настоять на том, чтобы нотариусу были предоставлены результаты экспертной оценки участка. Остальные документы ему стоит увидеть самостоятельно, поэтому требования нотариуса можно проигнорировать.



Источник : Деловое издание «СЕЙЧАС»- http://times.liga.net/