Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя — «привязка» на длительный срок (10 – 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. Между тем, в жизни случается всякое, и в связи с различными событиями, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье. Вопреки распространенному мнению, продать «ипотечную» квартиру можно. О том, как это сделать, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказала адвокат Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» Елена Жданова.

Причины, по которым необходимо продать ипотечную квартиру, могут быть самыми разными. У какого-то заемщика наступил дефолт, и нужно срочно продать жилье, чтобы сохранить возможность купить взамен квартиру или комнату; в другом случае разводятся супруги-заемщики; какая-то семья хочет продать квартиру, чтобы купить жилье большей площади. Еще одна распространенная причина расставания с банком - собственник решился на перекредитование, и необходимо продать кредит другому кредитору.

В любом случае, необходимо учесть несколько особенностей:

— Во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка.

— Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая.

Начало начал: на поклон к банкирам

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Имейте в виду, что банк в этом вопросе – король, а клиент – проситель. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость.

Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры. Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован. Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену.

Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время. Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

Схема № 1 - самостоятельная продажа квартиры

Шаг первый Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Шаг второй Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Шаг третий При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя. Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

Схема № 2 – главный распорядитель - банк

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема № 3 - продается кредит Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка. По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это. Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру. В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.

Комментарий практикующего специалиста:

Руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина: На практике существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. Те банки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования. В том числе, и с помощью серьезных штрафных санкций.

Банки борются за клиентов, количество которых весьма ограничено. Значит, банкам приходится «переманивать» у конкурентов тех клиентов, которые уже есть. Так что иной раз заемщику приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. Доходит до смешного – в одном из банков менеджер уверял, что не знает, где находится закладная на квартиру. (Банки могут обмениваться между собой подобными документами). Пришлось пойти к руководству – и закладная сразу же «нашлась». Иной раз предлагают заемщику сразу же погасить кредит, взяв деньги под расписку у покупателя. Ходя прекрасно при этом понимают, что ни один потенциальный покупатель не станет передавать таким образом большие суммы денег.

Подобные проблемы вполне разрешимы для специалиста. Гораздо страшнее практика иных немногочисленных банков не разрешать должникам продавать квартиры самим, а сразу выставлять недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости. О поведении банка с должниками стоит узнать заранее.